【不動産】共有物分割請求の競売について解説

共有物分割請求の方法のうちの1つ「競売」について、不動産競売の手続きや進め方を具体的に解説します。

共有物分割請求から競売手続きまでの流れ

共有物分割請求の方法のうち共有状態の不動産を競売にかけ、売れた金額を共有者に分けます。共有物分割請求は共有名義の手元に請求書が届き共有者全員が賛成納得した状態を言います。

いよいよ競売手続きに進めます。競売とは「不動産の競り」価格が決定します。必要な手続き代理で弁護士に依頼することが出来ます。不動産に熟知していないと難しいので専門の弁護士に依頼するのが一般的です。

競売について代理で代行手続きをしたいとお考えの方は、共有物分割請求などの不動産を専門としている弁護士が在籍する、東京にある鎧橋総合法律事務所へぜひご相談ください。

共有物分割

共有物分割は共有名義の意思、権利を守ることは民法で定められています。

物理的に分けることの出来な不動産、高価で維持するにも高額な費用がかかります。共有状態を解消したいと声をあげ、共有者同士話し合いを持ちます。話し合う場を持てれば良いですが、状況によっては話し合うことが困難な場合もあります。

例えば、共有者のうちの1人が行方不明であったり、共有持分が複雑に相続されている場合もあります。話し合いで決めることが出来ない状態の不動産を分割するには、訴訟、裁判で決める必要があります。「共有物分割請求」訴訟です。

共有物分割請求

共有分割請求の方法は

  • 物理的に不動産を分割する「現物分割」
  • 所有を希望する人がお金で支払う「全面的価格賠償」
  • 競売かける「競売」

以上の方法があります。いずれも裁判所に申し出た後は、裁判所がどの方法を選ぶかを決定します。

ここでは競売について説明します。

競売

競売とは不動産の売り価格を提示せず、買いたいと希望する人たちが買取価格を挙げていく方法です。オークションとも言われます。

これ以上低い金額では売らないと「最低価格」を提示して競売にかけることも可能です。競売は裁判所が行います。裁判所が行うため共有名義人が行う必要はありません。

不動産価格は気になるもので不動産鑑定士に評価書を参考にすると売り価格として参考になるでしょう。不動産鑑定士はその土地の将来価値も含めて査定します。

競売とは?

不動産競売というと、住宅ローンが払えないという状態に所有する不動産が担保として競売にかけられます。この時の売主はローンを貸していた金融機関(銀行)です。

対し、共有物分割請求の場合の競売売主は共有者に代わって裁判所です。通常競売額は価値のだいたい7割程度と言われます。7割ということは1000万円で購入した土地なら、700万円といたったところです。この700万円を共有者で分割します。

競売手続き・書類

競売手続きに必要なのは、裁判所への申し立てです。競売はその競りに対し最高額を挙げた時点で売買が成立します。

競売の特徴は、売り出した不動産を自分が落札したいなら競売に希望額を提示し、最高額を出せば競り落とし所有することができるという点です。

そのため、競売に出してしまったから、もうその不動産を完全に手放さなけらばならないという訳ではありません。

必要な書類は依頼する弁護士事務所によるものもありますが一般的に、

  • 競売申立書
  • 不動産登記事項証明書
  • 公課証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 共有者持分権利者住民票
  • 競売を命ずる判決正本
  • 公図写し
  • 建物図面

等が必要です。共有者のうち手元に持っているか、手元に無ければそれを集めなければなりません。

この書類を揃えた上で競売することが出来ます。必要書類についても素人では分かりにくいので、専門弁護士に確認しながら揃えていくと良いでしょう。

競売に必要な費用

競売に必要な書類も多種ありますが、かかる費用も細かくあります。

競売依然の準備も困難で、他の共有物分割方法の優先順位は最下位になっています。

具体的な費用は

  • 判決正本に必要な印紙代
  • 不動産の価値を評価する不動産鑑定士に支払う予納金
  • 登録免税費

等、不動産鑑定士に払う予納金は、競売にかける不動産の評価額によって決まり、一般的にその費用は80万円~200万円です。

まとめ

共有不動産は1人で決定出来ません。その上、維持するにも納税をしなければならず、家計を圧迫する原因になります。

そのため重責から解放されたいと思う方もいるでしょう。解放する方法はあります。1人悩むのでは無く、専門の弁護士に相談すると良いでしょう。お住いの市区町村でも弁護無料相談を受け付けています。また、弁護士事務所でも24時間オンラインで無料相談をおこなっていたり、YouTubeで解説動画もあるので参考にすると良いでしょう。

問題が大きく複雑になる前に、なるべく早く相談し解決して新しい人生のスタートを切りたいものです。家族を養っている立場なら尚のことです。